OBLIGACIÓN DE HACER ESCRITURA PÚBLICA
2.12. Obligación de hacer escritura pública
Concepto: Es el deber que tiene todo aquel que haya vendido un bien registable y, debido a su mora, se inicia el juicio para constreñirlo al cumplimiento de la obligación
Hechos:
Silvio Rodríguez, adquirió un inmueble de la firma inmobiliaria Tierra S.A., un lote de terreno a plazo, para que el señor Rodríguez pueda acceder al dominio del inmueble de referencia, éste debía abonar ciento veinte cuotas iguales y consecutivas de G. 100.000 mensuales.
Como se demuestra con los recibos expedidos por la firma inmobiliaria, éste satisfizo la totalidad de la obligación y, ante reiterados pedidos de la escritura traslativa de dominio de parte de Tierra S.A. a su favor, ésta hasta la fecha, aún no ha realizado tal acto, a pesar de que Silvio Rodríguez canceló la obligación hace más de un año y, la firma se obligaba a otorgar el dominio del inmueble una vez saldada la obligación, según el boleto de compraventa.
Derecho
Código Civil
Art.700.- Deberán ser hechos en escritura pública:
a)los contratos que tengan por objeto la constitución, modificación, transmisión, renuncia o extinción de derechos reales sobre bienes que deban ser registrados;
b)las particiones extrajudiciales de bienes, salvo que mediare convenio por instrumento privado presentado al Juez;
c)los contratos de sociedad, sus prórrogas y modificaciones, cuando el aporte de cada socio sea mayor de cien jornales mínimos establecidos para la capital, o cuando consista en la transferencia de bienes inmuebles, o de un bien que deba ser registrado;
d)la cesión, repudiación o renuncia de derechos hereditarios, en las condiciones del inciso anterior, salvo que sean hechas en juicio;
e)todo acto constitutivo de renta vitalicia;
f)los poderes generales o especiales para representar en juicio voluntario o contencioso, o ante la administración pública o el Poder Legislativo; los conferidos para administrar bienes, contraer matrimonio, reconocer o adoptar hijos y cualquier otro que tenga por objeto un acto otorgado o que deba otorgarse por escritura pública;
g)las transacciones sobre inmuebles y los compromisos arbitrales relativos a éstos;
h)todos los contratos que tengan por objeto modificar, transmitir o extinguir relaciones jurídicas nacidas de actos celebrados mediante escritura pública, o los derechos procedentes de ellos;
i)todos los actos que sean necesarios de contratos redactados en escritura pública; y
j)los pagos de obligaciones consignadas en escritura pública, con excepción de los parciales y de los relativos a intereses, canon o alquileres;
Art.701.- Los contratos que, debiendo llenar el requisito de la escritura pública, fueren otorgados por instrumento privado o verbalmente, no quedarán concluidos como tales, mientras no estuviere firmado aquella escritura. Valdrán, sin embargo, como contratos en que las partes se hubieren obligado a cumplir esa formalidad.
Estos actos, como aquellos en que las partes se comprometieren a escriturar, quedan sometidos a las reglas sobre obligaciones de hacer.
El presente artículo no tendrá efecto cuando las partes hubieren convenido que el acto no valdría sin la escritura pública.
Art.702.- En el caso del artículo anterior, la parte que rehusare cumplir la obligación podrá ser demandada por la otra para que otorgue la escritura pública.
Si el comprador pidiere el embargo del inmueble materia del contrato, el Juez lo decretará, previo depósito del precio que corresponda pagar en el acto de la escrituración.
Cuando la sentencia condenare a escriturar, y alguna de las partes no hubiere concurrido al otorgamiento, el Juez, llenadas las condiciones del contrato, podrá firmar el instrumento.
Art.737.- La compraventa tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa, u otro derecho patrimonial, por un precio en dinero que debe pagar el comprador.
Art.759.- Son obligaciones del vendedor:
a)hacer adquirir al comprador el derecho vendido, si su adquisición no es efecto inmediato del contrato;
b)entregar al comprador la cosa vendida o el título que instrumenta el derecho enajenado, si no surge lo contrario de lo estipulado, o de las circunstancias del negocio;
c)recibir el precio en el lugar y tiempo pactados; y
d)garantizar al comprador, conforme a las reglas de este Código, por la evicción y los vicios de la cosa.
Doctrina
Este tipo de obligación impone realizar un acto concreto (otorgar una Escritura Pública). Se da cuando una persona se encuentra obligada a transferir la propiedad de un bien registrable y no cumple con tal responsabilidad. La persona beneficiada tiene acción para obligar al otorgante remiso a hacerlo, bajo apercibimiento de hacerlo el Juzgado a su nombre y cuenta en caso de persistir en su negativa y, en lo que al proceso se refiere, ser condenado al pago de las costas y a una eventual indemnización de daños y perjuicios.
Ello se debe a que este tipo de acción no es susceptible de cumplimiento compulsivo. Vale decir, no puede obligarse a la persona a suscribir el acto, pero si puede darse validez a la actuación del Juez en su nombre, luego de existir sentencia condenatoria firme en tal sentido.
Básicamente, comprende una obligación de dar, pues mediante el otorgamiento de la escritura, transmite los derechos inherentes al dominio e la cosa, pues la misma, consiste en la entrega de una cosa cierta, individualmente determinada, desde el momento constitutivo de la obligación.
Éstas obligaciones se hallan dispersas en nuestro Código, pues para la transmisión de derechos reales, debemos remitirnos a las obligaciones de dar cosas ciertas (art. 463 al 468), a las normas sobre contratos que deben ser otorgados por escritura pública (art. 700) y, a las reglas relativas a las obligaciones del vendedor.
Jurisprudencia
Sumario: El reconocimiento de una obligación por acto entre vivos es irrevocable.
Peña, Augusto y otra c/ Peña, Alberto s/ obligación de hacer Escritura Pública e indemnización de daños y perjuicios
Acuerdo y Sentencia Nº 92 – Corte Suprema de Justicia
23/05/1995
Sumario: La propiedad se encuentra registrada a nombre de un tercero, respecto de quien la propia vendedora afirma tener derechos hereditarios, por ser cónyuge del mismo. En tales condiciones no es posible condenarla al otorgamiento de la Escritura de Transferencia, ya que no es propietaria, pero corresponde condenarla a realizar todos los actos necesarios para procurarle al actor el dominio de la cosa vendida.
La venta de cosa ajena está admitida en nuestro derecho, en tal caso, el vendedor está obligado a procurar al comprador la adquisición del bien enajenado, de conformidad con lo que dispone el art. 743 y sgtes. del Código Civil.
Así entonces, si posee derechos hereditarios sobre la cosa, deberá realizar todos los actos tendientes a lograr que la cosa le sea adjudicada, para proceder a otorgar la Escritura de Transferencia, aún cuando sus derechos solo se refieran a una parte alícuota de la cosa. En relación con la parte alícuota restante, deberá también realizar los actos necesarios para procurar al comprador el dominio sobre el inmueble vendido. Ello, sin perjuicio de las acciones que pudieran derivar del incumplimiento total o parcial de la obligación de hacer, adquirir o de su cumplimiento tardío.
Carlos María Spinzi c/ María Bernardina Godoy Vda. de Duarte s/ Cumplimiento de Contrato y Obligación de Hacer Escritura Pública
Acuerdo y Sentencia Nº 14 – Tribunal de Apelación Civil y Comercial, Sala 3
16/05/1997
Concepto: Es el deber que tiene todo aquel que haya vendido un bien registable y, debido a su mora, se inicia el juicio para constreñirlo al cumplimiento de la obligación
Hechos:
Silvio Rodríguez, adquirió un inmueble de la firma inmobiliaria Tierra S.A., un lote de terreno a plazo, para que el señor Rodríguez pueda acceder al dominio del inmueble de referencia, éste debía abonar ciento veinte cuotas iguales y consecutivas de G. 100.000 mensuales.
Como se demuestra con los recibos expedidos por la firma inmobiliaria, éste satisfizo la totalidad de la obligación y, ante reiterados pedidos de la escritura traslativa de dominio de parte de Tierra S.A. a su favor, ésta hasta la fecha, aún no ha realizado tal acto, a pesar de que Silvio Rodríguez canceló la obligación hace más de un año y, la firma se obligaba a otorgar el dominio del inmueble una vez saldada la obligación, según el boleto de compraventa.
Derecho
Código Civil
Art.700.- Deberán ser hechos en escritura pública:
a)los contratos que tengan por objeto la constitución, modificación, transmisión, renuncia o extinción de derechos reales sobre bienes que deban ser registrados;
b)las particiones extrajudiciales de bienes, salvo que mediare convenio por instrumento privado presentado al Juez;
c)los contratos de sociedad, sus prórrogas y modificaciones, cuando el aporte de cada socio sea mayor de cien jornales mínimos establecidos para la capital, o cuando consista en la transferencia de bienes inmuebles, o de un bien que deba ser registrado;
d)la cesión, repudiación o renuncia de derechos hereditarios, en las condiciones del inciso anterior, salvo que sean hechas en juicio;
e)todo acto constitutivo de renta vitalicia;
f)los poderes generales o especiales para representar en juicio voluntario o contencioso, o ante la administración pública o el Poder Legislativo; los conferidos para administrar bienes, contraer matrimonio, reconocer o adoptar hijos y cualquier otro que tenga por objeto un acto otorgado o que deba otorgarse por escritura pública;
g)las transacciones sobre inmuebles y los compromisos arbitrales relativos a éstos;
h)todos los contratos que tengan por objeto modificar, transmitir o extinguir relaciones jurídicas nacidas de actos celebrados mediante escritura pública, o los derechos procedentes de ellos;
i)todos los actos que sean necesarios de contratos redactados en escritura pública; y
j)los pagos de obligaciones consignadas en escritura pública, con excepción de los parciales y de los relativos a intereses, canon o alquileres;
Art.701.- Los contratos que, debiendo llenar el requisito de la escritura pública, fueren otorgados por instrumento privado o verbalmente, no quedarán concluidos como tales, mientras no estuviere firmado aquella escritura. Valdrán, sin embargo, como contratos en que las partes se hubieren obligado a cumplir esa formalidad.
Estos actos, como aquellos en que las partes se comprometieren a escriturar, quedan sometidos a las reglas sobre obligaciones de hacer.
El presente artículo no tendrá efecto cuando las partes hubieren convenido que el acto no valdría sin la escritura pública.
Art.702.- En el caso del artículo anterior, la parte que rehusare cumplir la obligación podrá ser demandada por la otra para que otorgue la escritura pública.
Si el comprador pidiere el embargo del inmueble materia del contrato, el Juez lo decretará, previo depósito del precio que corresponda pagar en el acto de la escrituración.
Cuando la sentencia condenare a escriturar, y alguna de las partes no hubiere concurrido al otorgamiento, el Juez, llenadas las condiciones del contrato, podrá firmar el instrumento.
Art.737.- La compraventa tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa, u otro derecho patrimonial, por un precio en dinero que debe pagar el comprador.
Art.759.- Son obligaciones del vendedor:
a)hacer adquirir al comprador el derecho vendido, si su adquisición no es efecto inmediato del contrato;
b)entregar al comprador la cosa vendida o el título que instrumenta el derecho enajenado, si no surge lo contrario de lo estipulado, o de las circunstancias del negocio;
c)recibir el precio en el lugar y tiempo pactados; y
d)garantizar al comprador, conforme a las reglas de este Código, por la evicción y los vicios de la cosa.
Doctrina
Este tipo de obligación impone realizar un acto concreto (otorgar una Escritura Pública). Se da cuando una persona se encuentra obligada a transferir la propiedad de un bien registrable y no cumple con tal responsabilidad. La persona beneficiada tiene acción para obligar al otorgante remiso a hacerlo, bajo apercibimiento de hacerlo el Juzgado a su nombre y cuenta en caso de persistir en su negativa y, en lo que al proceso se refiere, ser condenado al pago de las costas y a una eventual indemnización de daños y perjuicios.
Ello se debe a que este tipo de acción no es susceptible de cumplimiento compulsivo. Vale decir, no puede obligarse a la persona a suscribir el acto, pero si puede darse validez a la actuación del Juez en su nombre, luego de existir sentencia condenatoria firme en tal sentido.
Básicamente, comprende una obligación de dar, pues mediante el otorgamiento de la escritura, transmite los derechos inherentes al dominio e la cosa, pues la misma, consiste en la entrega de una cosa cierta, individualmente determinada, desde el momento constitutivo de la obligación.
Éstas obligaciones se hallan dispersas en nuestro Código, pues para la transmisión de derechos reales, debemos remitirnos a las obligaciones de dar cosas ciertas (art. 463 al 468), a las normas sobre contratos que deben ser otorgados por escritura pública (art. 700) y, a las reglas relativas a las obligaciones del vendedor.
Jurisprudencia
Sumario: El reconocimiento de una obligación por acto entre vivos es irrevocable.
Peña, Augusto y otra c/ Peña, Alberto s/ obligación de hacer Escritura Pública e indemnización de daños y perjuicios
Acuerdo y Sentencia Nº 92 – Corte Suprema de Justicia
23/05/1995
Sumario: La propiedad se encuentra registrada a nombre de un tercero, respecto de quien la propia vendedora afirma tener derechos hereditarios, por ser cónyuge del mismo. En tales condiciones no es posible condenarla al otorgamiento de la Escritura de Transferencia, ya que no es propietaria, pero corresponde condenarla a realizar todos los actos necesarios para procurarle al actor el dominio de la cosa vendida.
La venta de cosa ajena está admitida en nuestro derecho, en tal caso, el vendedor está obligado a procurar al comprador la adquisición del bien enajenado, de conformidad con lo que dispone el art. 743 y sgtes. del Código Civil.
Así entonces, si posee derechos hereditarios sobre la cosa, deberá realizar todos los actos tendientes a lograr que la cosa le sea adjudicada, para proceder a otorgar la Escritura de Transferencia, aún cuando sus derechos solo se refieran a una parte alícuota de la cosa. En relación con la parte alícuota restante, deberá también realizar los actos necesarios para procurar al comprador el dominio sobre el inmueble vendido. Ello, sin perjuicio de las acciones que pudieran derivar del incumplimiento total o parcial de la obligación de hacer, adquirir o de su cumplimiento tardío.
Carlos María Spinzi c/ María Bernardina Godoy Vda. de Duarte s/ Cumplimiento de Contrato y Obligación de Hacer Escritura Pública
Acuerdo y Sentencia Nº 14 – Tribunal de Apelación Civil y Comercial, Sala 3
16/05/1997
